ПОДАТОК З ДОХОДІВ ФІЗИЧНИХ ОСІБ ПРИ ОПЕРАЦІЯХ

З ПРОДАЖУ (ОБМІНУ) ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОГО МАЙНА 

    Згідно з положеннями п. 172.1. ст. 172 Податкового кодексу України дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини,  кімнати,  садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що  не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за  умови  перебування  такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується. Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній  ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.

    Отже, зазначене положення закону встановлює наступні умови звільнення від сплати податку з доходів фізичних осіб: 

-        продаж або обмін об’єкта нерухомого майна здійснюється особою перший раз за поточний рік; 

-        відчужується тільки один об’єкт нерухомого майна, а саме: житловий будинок або його частина, квартира або її частина, кімната, садовий (дачний) будинок (включаючи земельну ділянку і господарсько-побутові споруди, розташовані на земельній ділянці) або земельна ділянка (площа якої не перевищує норми безоплатної передачі землі); 

-        відчужуваний об’єкт перебуває у власності особи понад три роки.

    Відповідно до п. 172.2. ст. 172 Податкового кодексу України дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, зазначених у пункті 172.1 цієї  статті, або від продажу об'єкта нерухомості,  не зазначеного в пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу. У такому самому порядку  оподатковується дохід від  продажу (обміну) об'єкта незавершеного будівництва.

    Таким чином, якщо особа здійснює продаж (обмін) протягом поточного року більше одного з об’єктів (житловий будинок або його частина, квартира або її частина, кімната, садовий (дачний) будинок (включаючи земельну ділянку і господарсько-побутові споруди, розташовані на земельній ділянці) або земельна ділянка (площа якої не перевищує норми безоплатної передачі землі) або інший об’єкт нерухомості (наприклад, нежитлове приміщення), то ставка податку з доходів буде становити 5%.

    Згідно з ч. 2 п. 172.3. ст. 172 Податкового кодексу України при обміні об'єкта нерухомості на інший (інші) дохід платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження нерухомого майна, визначеного:

а) у  абзаці  першому  пункту  172.1  цієї   статті, – не оподатковується;

б) у пункті 172.2 цієї статті, – оподатковується за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.

    Таким чином, дана норма передбачає сплату податку з доходів при обміні об’єкта нерухомості на інший об’єкт нерухомості в разі отримання нею грошової компенсації за відчужуваний об’єкт. При цьому з дотриманням наступних умов:

    продаж або обмін об’єкта нерухомого майна здійснюється особою перший раз за поточний рік;

    відчужується тільки один об’єкт нерухомого майна, а саме: житловий будинок або його частина, квартира або її частина, кімната, садовий (дачний) будинок (включаючи земельну ділянку і господарсько-побутові споруди, розташовані на земельній ділянці) або земельна ділянка (площа якої не перевищує норми безоплатної передачі землі);

    відчужуваний об’єкт перебуває у власності особи понад три роки,

    відчужувач звільняється від сплати податку, в інших випадках – ставка податку становить 5%.

    Відповідно до положень п. 172.9. ст. 172 Податкового кодексу України дохід від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами – нерезидентами, оподатковується згідно із цією статтею в порядку, встановленому для резидентів, за ставками, визначеними в пункті 167.1 статті 167 цього Кодексу. Отже, у випадку якщо відчужувачем нерухомого майна є особа-нерезидент, ставка податку з доходу становить 15%. При цьому згідно з ч. 2 п. 167.1. ст. 167 Податкового кодексу України у разі якщо загальна сума отриманих платником податку у звітному податковому місяці доходів, зазначених у абзаці першому цього пункту, перевищує   десятикратний розмір мінімальної заробітної  плати, встановленої законом на 1  січня звітного податкового  року,  ставка  податку становить 17 відсотків суми перевищення з урахуванням податку, сплаченого за ставкою, визначеною в абзаці першому цього пункту. Отже, якщо сума доходу нерезидента перевищує десятикратний розмір мінімальної заробітної плати, встановленої на 01 січня поточного року (станом на 01.01.2011 року розмір мінімальної заробітної плати складає 941 гривня 00 копійок), то ставка податку буде становити 17%.

 Ставки податку з доходів фізичних осіб можна зобразити у вигляді наступної таблиці: